Spolupráce s architektem při realizaci stavebního záměru má nemálo výhod, především možnost individuálního návrhu „na míru“. Než se ale do projektování naplno pustíte, budete si muset upravit vzájemná práva a povinnosti, což by mělo ústit v uzavření smlouvy. 

Chápu, pro někoho toto bude představovat nutné zlo. Jenomže dobře nastavená smlouva je základem spokojenosti obou stran, a to minimálně a nejen do budoucna. Je zárukou právní jistoty. Ani vy, ani architekt si totiž nemůžete být jistí tím, že druhá strana je korektní, ačkoli se vám tak jeví…

Jaký typ smlouvy zvolit? 

Na výše uvedené vztahy a předmět činnosti nejlépe pasuje smlouva o dílo, která je upravena v občanském zákoníku (zák. 89/2012 Sb.), v § 2586 a násl. Smlouva vzhledem ke své povaze a rozsáhlosti může obsahovat prvky jiných typů smluv, např. smlouvy příkazní (v případě, že klient chce architekta pověřit úkony na úřadech nebo obecně jednáním se třetími osobami), smlouvy licenční (v případě udělení licence klientovi k užití autorského díla).

Architekt či studio vám mohou nabídnout vlastní vzorovou smlouvu (a často tomu tak asi bude), ke které se budete moci vyjádřit a která se do určité míry může modifikovat podle vašich požadavků a vzájemné dohody smluvních stran. Stůjte si za svým, pokud možno v rámci racionálních argumentů, případně si nechte poradit odborníkem, nejste-li si jistí. Zároveň pamatujte na to, že smlouva o dílo, jejímž předmětem je projekt stavby, má svá specifika, jež je nutné zohlednit.

Chápu, pro někoho toto bude představovat nutné zlo. Jenomže dobře nastavená smlouva je základem spokojenosti obou stran, a to minimálně a nejen do budoucna.

Podstatné náležitosti aneb jak uzavřít smlouvu platně 

Pro platné uzavření smlouvy o dílo obecně postačí, aby se smluvní strany dohodly na podstatných náležitostech smlouvy, které stanoví zákon a kterými, v případě tohoto smluvního typu, jsou: vymezení předmětu díla a určení ceny. Pokud by byly ve smlouvě upraveny pouze tyto dvě náležitosti, všechno ostatní (termíny, odpovědnost za vady atd.) by se řídilo zákonem. Fakt je ten, že zákonná ustanovení týkající se závazkových vztahů jsou nastavena tak, aby vztahy mezi stranami smlouvy byly co možná nejvyváženější, avšak z důvodu právní jistoty a z důvodu individuální povahy každého jednotlivého smluvního vztahu doporučuji ve smlouvě vztahy mezi stranami upravit podrobněji.

Co se týče provádění změn ve smlouvě ve formě jejího doplnění apod., je dobré tyto změny realizovat pouze písemně ve formě dodatků a tento mechanismus mít také ve smlouvě výslovně uveden. Na změně smlouvy (uzavření dodatku) se smluvní strany musí pochopitelně dohodnout.

Ani vy, ani architekt si nemůžete být jistí tím, že druhá strana je korektní, ačkoli se vám tak jeví.

Předmět smlouvy

Jak bylo uvedeno výše, vymezení předmětu smlouvy je jednou z podmínek její platnosti. A ne nadarmo. V této části smluvní dokumentace se formulují činnosti a výstupy, k jejichž splnění se architekt zaváže. Které konkrétní výkonové fáze budou předmětem smlouvy, záleží na fázi, složitosti a dalších okolnostech závisejících nejen na klientovi.

Má-li architekt za klienta jednat se třetími osobami (nejčastěji úřady), bude nutné, nejlépe do přílohy, zahrnout také plnou moc, kterou mu k tomu účelu klient udělí. Součástí příloh by pak také měl být popis činností v rámci jednotlivých výkonových fází, a to opravdu podrobný.

Zároveň, nad rámec toho je užitečné formulovat povinnost architekta spočívající ve výkonu všech činností, které sice nejsou v popisu předmětu smlouvy uvedené, ale o kterých je všeobecně známo, že jejich provedení je nezbytné pro dokončení díla nebo určité výkonové fáze. To může být jakousi pojistkou klienta pro případný spor vyplynuvší z toho, že v předmětu smlouvy bylo něco opomenuto.

Kromě pozitivního vymezení předmětu díla se doporučuje také negativní výčet toho, co naopak součástí plnění být nemá. Týká se zejména zpracování nebo obstarání konkrétních dokumentů.

Součástí dokumentace zpracovávané na základě smlouvy o zpracování projektu stavby obvykle nebude např. geodetické zaměření parcely a vyhotovení geodetických výkresů pozemku, výrobní dokumentace částí stavby nebo jiné dokumenty, které nejsou obvyklou součástí projektu (projektové dokumentace). Smluvní strany se ale mohou předem nebo v průběhu spolupráce dohodnout a jejich obstarání architektem si domluvit.

Ceny a platby

Další (právem) neopominutelnou náležitostí smlouvy o dílo je určení ceny a platebních podmínek. Kdo by dobrovolně uzavřel smlouvu, aniž by věděl, kolik bude platit, nebo naopak kolik za svou práci inkasuje! Určení ceny doporučuji pevnou částkou, případně rozpočtem se zaručenou úplností. Obě varianty jsou jakousi zárukou toho, že cena za projekční práce bude na začátku i na konci tatáž, pokud se smluvní strany nedohodnou na její změně.

Je dobré celkovou cenu rozdělit na dílčí části odpovídající jednotlivým výkonovým fázím. Rozdělení ceny může být užitečné zejména tehdy, má-li být smlouva z jakéhokoli důvodu předčasně ukončena (odstoupením jedné ze smluvních stran, výpovědí či dohodou). Stanovit odměnu za dílčí plnění potom bude snazší než její výpočet z celkové odměny.

Jakým způsobem má být odměna architektovi vyplacena, zákon nestanoví. Lze si smluvit splatnost jednorázovou po předání díla, je možné dohodnout hrazení odměny po částech, formou zálohy apod. Je na vůli smluvních stran, jak si platební podmínky nastaví. U rozsáhlejšího a náročnějšího projektu bude i pro klienta výhodnější cenu rozdělit, naopak u menšího projektu je možné stanovit splatnost odměny až po řádném předání díla.

Kromě pozitivního vymezení předmětu díla se doporučuje také negativní výčet toho, co naopak součástí plnění být nemá. Týká se zejména zpracování nebo obstarání konkrétních dokumentů.

Čas jsou peníze 

Úprava samotného provádění a následného předání díla je další z věcí, která by obecně ve smlouvě o dílo neměla chybět. Aby mohl architekt dílo provést bezvadně, tedy v souladu se smlouvu, je třeba, aby zákazník poskytl potřebnou dávku součinnosti.

Má-li architekt zhotovit projektovou dokumentaci či pro klienta vyřídit příslušná povolení na dotčených úřadech, je nutné, aby mu klient dodal potřebné dokumenty. To by mělo být ve smlouvě ošetřeno. Kdy, kde, jaké dokumenty a dokdy má klient poskytnout a následně kdy, kde, v jaké lhůtě, rozsahu a co má architekt plnit klientovi. Po čas prodlení s plněním povinností na straně klienta se architekt do prodlení s plněním svých povinností dle smlouvy logicky dostat nemůže.

Na tomto místě upozorňuji na jeden podstatný bod, který by ve smlouvě měl být uveden. Bude-li případný další architekt přebírat zakázku až v některé z pozdějších fází, je důležité, aby mu byl klient schopen a oprávněn předat všechnu dosavadní dokumentaci. Oprávněním mám zejména na mysli oprávnění udělené formou souhlasu – licence původním architektem.

V rámci ustanovení o provádění díla bych dále doporučila zařadit úpravu otázky průběžné kontroly provádění díla. V tomto případě doporučuji stanovit povinnost architekta předkládat klientovi v intervalech stanovených smlouvou „mezivýstupy“, ke kterým se klient písemně vyjádří. Jde zejména o to, předejít problémům v konečné fázi plnění smlouvy, tj. předání díla. Budou-li se smluvní strany domlouvat a informovat průběžně, mohou předejít většímu nedorozumění a ušetřit si vzájemně rozčarování a v neposlední řadě předejít ve své podstatě zbytečným konfliktům.

Ve smlouvě stanovte termín dokončení díla. Doporučuji stanovit kromě konečného termínu také dílčí termíny dokončení jednotlivých výkonových fází. To velmi úzce souvisí s výše uvedeným mechanismem kontrol. Plnění dílčích fází díla v termínu lze pojistit stanovením smluvních pokut, které mohou být spojeny s prodlením s včasným plněním. Standardně se uvádí smluvní pokuta v určité pevné výši nebo v procentním vyjádření nejčastěji z celkové ceny za dílo (na tomto místě lze zvolit i mírnější úpravu, a to procentní vyjádření z ceny za tu kterou konkrétní fázi).

Na prodlení architekta lze navázat také možnost odstoupení klienta od smlouvy. Odstupovat od smlouvy při prvním dni prodlení je samozřejmě nesmysl, dejte tedy do smlouvy střízlivou délku prodlení, po jejímž uplynutí budete moci odstoupit od smlouvy.

Upravte si ve smlouvě možnost výpovědi. Tzn. zejména délku výpovědní lhůty a případně za jakých okolností lze smlouvu vypovědět (např. vždy ke konci výkonové fáze).

smlouva o dílo, jejímž předmětem je projekt stavby, má svá specifika, jež je nutné zohlednit.

Autorská práva a licence

Oblast autorských práv je klienty ve vztahu k architektonickému dílu občas opomíjena. Upozorňuji tedy na to, že autorskoprávní ochraně podléhá už i dílo vyjádřené ve formě náčrtu – skici, takže už v této fázi nese titul architektonického díla a požívá ochranu s tím spojenou.

Nebude-li licence ve smlouvě (nebo ve zvláštní licenční smlouvě) upravena, potom se bude aplikovat § 61 autorského zákona (č. 121/2000 Sb.), který upravuje režim díla vytvořeného na objednávku. Podle tohoto ustanovení platí, že autor poskytuje licenci k účelu vyplývajícímu ze smlouvy. V takovém případě je dobré účel ve smlouvě formulovat; může to vypadat např. takto: Architekt uděluje výhradně objednateli souhlas s užitím autorského díla (projektové dokumentace) pro účel zajištění příslušných povolení a pro výstavbu jednoho rodinného domu na místě ve smlouvě uvedeném. Jde tedy o základní oprávnění vyplývající ze samotné podstaty smlouvy.

Ve smlouvě nebo ve zvláštní smlouvě lze nad rámec výše uvedeného sjednat licenci k autorskému dílu. V takovém případě je dobré přesně formulovat konkrétní určité změny, které je klient oprávněn bez souhlasu architekta činit, jak konkrétně nad rámec výše uvedeného obecného oprávnění s dílem může klient nakládat atd.

Obecná formulace spočívající v předem neurčených a nedefinovaných změnách projektu by byla proti smyslu zákona vzhledem k odpovědnosti architekta jako autora ve vztahu k dílu a vzhledem k jeho chráněnému autorství. Otázka autorských práv k architektonickému dílu je ale ještě mnohem složitější, např. i ve vztahu k již vzniklé stavbě, jakožto rozmnoženině autorského díla, budeme se proto jistě tímto tématem zabývat podrobněji v některém z dalších příspěvků této rubriky.

Praktické rady

Forma předání díla

Zahrňte do smlouvy určení toho, v jaké formě (písemné, elektronické na CD), v kolika vyhotoveních (v případě tištěné formy) a v jakém formátu bude projektová dokumentace předána, nespoléhejte se pouze na výrok, že bude předána. (Např. textová část projektové dokumentace ve formátu TXT či RTF, DOC, výpočtová část [např. výkaz výměr] jako soubor s příponou XLS, výkresová část v obvyklých konstrukčních CAD systémech [soubory s příponou DWG, DXF].)

Předávací protokol

Základními náležitostmi předávacího protokolu by mělo být označení smluvních stran a dále odkaz na smlouvu, charakteristika díla a případně konkrétní fáze, ke které se předání části díla vztahuje. Velmi podstatným bodem předávacího protokolu je informace o stavu předaného díla (nebo jeho části). Protokol by tedy měl obsahovat záznam o tom, zda bylo dílo převzato bez výhrad nebo s výhradami (případně, bylo-li pro závažnější vady odmítnuto jeho převzetí). V případě převzetí díla s výhradami je nutné tyto specifikovat a dohodnout se s architektem na termínu jejich odstranění, není-li termín uveden ve smlouvě. Taktéž v případě nepřevzetí díla specifikujte důvody. Dále v protokolu uveďte datum a formu, ve které bylo dílo předáno (případně počet vyhotovení).) 

Přílohy

Základními přílohami smlouvy by měly být plná moc udělená architektovi k jednání za klienta (to je samozřejmě vždy v dikci klienta, zda plnou moc architektovi udělí), podrobný popis činností v rámci jednotlivých výkonových fází (do přílohy doporučuji zahrnout z toho důvodu, aby smlouva nebyla příliš obsáhlá a neutrpěla její přehlednost) a dále vzor předávacího protokolu.

Jednotlivé (nejčastější) výko­nové fáze, které mohou být ­před­mětem smlouvy o dílo s architektem:

Příprava zadání, studie stavby, dokumentace k vydání rozhodnutí o umístění stavby, projektová dokumentace pro vydání stavebního povolení, dokumentace pro zadávání a provádění stavby, zadávací dokumentace pro výběr zhotovitele stavby, úkony při výběru zhotovitele stavby, autorský dozor. Předmětem smlouvy nemusí být vždy všechny výkonové fáze.

Závěrem 

Příště se budeme věnovat určitým specifikům smluv, které jsou uzavírány se zhotoviteli staveb, případně dodavateli vnitřního vybavení. Některé části či náležitosti obou druhů smluv mají stejné nebo podobné zákonitosti (například odpovědnost za vady, záruka díla, ukončení smlouvy apod.), které nebyly v tomto článku zmíněny, a proto se na ně podíváme jindy…

A ještě jedna praktická rada: Dejte v této oblasti opravdu hodně na reference, nechte si předložit doposud realizované projekty, reference si také pokud možno ověřte. Dáte-li si na výběru ať již architekta nebo následně stavební firmy a všech ostatních dodavatelů záležet, věnujete-li dostatek času smlouvě, kterou se bude váš vztah následně řídit, není zde důvod očekávat žádné katastrofy.

Autorka

Anna DolejskáAnna Dolejská je absolventkou Právnické fakulty Univerzity Karlovy v Praze. Spolupracuje s redakcí časopisu Můj dům a zabývá se mimo jiné dopady nového občanského zákoníku na dotčené oblasti.

Text: Anna Dolejská, foto: Thinkstock, Shutterstock