Někdy se stavba či rekonstrukce domu neobejdou bez využití či zásahu do sousedního pozemku. Jak tuto situaci upravují občanský zákoník a stavební zákon, naznačuje konkrétní příklad našeho čtenáře, který souvisí se zateplením domu na sousedním pozemku.

Z dopisu čtenáře...

Bydlím v domě bývalé manželky, přičemž vztahy mezi námi nejsou ideální (ona zde nebydlí a nekomunikujeme spolu). Téměř na hranicích pozemku tohoto domu si soused postavil rodinný dům. U této hranice mám na záhonu nasázené brambory a jinou zeleninu. Soused za mnou nedávno přišel s otázkou, zda si v záhonu může postavit lešení potřebné pro zateplení a omítnutí stavby. Řekl jsem mu, že až po sklizni. S tímto nesouhlasil a uvedl, že záležitost předá stavebnímu úřadu. Proto jsem navštívil stavební úřad a vznesl jsem dotaz, zda si zde soused může postavit lešení a provádět zmíněné stavební práce přes můj nesouhlas. Pracovnice stavebního úřadu odpověděla, že ano. Sdělila mi, že nejsem vlastníkem pozemku, a tak nejsem ani účastníkem příslušného stavebního řízení a nemohu do něj nijak zasahovat.

Proto mám několik dotazů:

1. Jakožto uživatel nemovitosti (mám zde trvalé bydliště) nejsem účastníkem stavebního řízení a stavební úřad se nemusí mými připomínkami zabývat?

2. Může si stavitel sousedního domu postavit lešení do zahrady mezi osázené plodiny a tím poškodit úrodu přes můj nesouhlas?

3. Mohu alespoň požadovat, aby soused tyto práce provedl komplexně včetně všech dokončovacích prací (terénní úpravy apod.), aby například tyto práce nepřesunul na příští rok?

4. Musím kdykoliv povolit sousedovi vstup a provádění prací spojených s jeho domem na sousední pozemek, který užívám, jak de facto tvrdí pracovnice stavebního úřadu? Pokud nejsem majitel pozemku, tak do toho nemám co mluvit?

Mgr. Tomáš BlažekOdpovídá: Mgr. Tomáš Blažek, Krajský soud v Hradci Králové (dříve působil šest let na Nejvyšším správním soudě):

Situace, kdy se stavebník při realizaci určitého stavebního záměru neobejde bez využití sousedního pozemku, upravuje především § 1022 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v platném znění. Ten stanoví, že nemůže-li se stavba stavět nebo bourat, nebo nemůže-li se opravit nebo obnovit jinak než užitím sousedního pozemku, má vlastník právo po sousedovi požadovat, aby za přiměřenou náhradu snášel, co je pro tyto práce potřebné. Žádosti nelze vyhovět, převyšuje-li sousedův zájem na nerušeném užívání pozemku zájem na provedení prací.

Na tuto úpravu navazuje na veřejnoprávní úrovni úprava obsažená v § 141 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění (dále jen „stavební zákon“). Podle uvedeného ustanovení pro vytvoření podmínek k provedení stavby nebo její změny, nutných zabezpečovacích prací, nezbytných úprav, udržovacích prací a k odstranění stavby nebo zařízení může stavební úřad uložit těm, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k sousedním pozemkům či stavbám na nich, aby umožnili provedení prací ze svých pozemků nebo staveb, pokud mezi zúčastněnými osobami nedošlo k dohodě. Účastníkem takového řízení je přitom ten, v jehož prospěch má být povinnost uložena, a ten, z jehož pozemku nebo stavby mají být práce prováděny.

O uložení povinnosti strpět provedení prací může stavební úřad rozhodnout buď v samostatném rozhodnutí vydaném podle § 141 stavebního zákona, nebo (což bývá v praxi častější) v jiném rozhodnutí podle stavebního zákona, typicky ve stavebním povolení (kdy uložení povinnosti podle § 141 stavebního zákona bude tvořit jeden z výroků stavebního povolení).

Tak tomu bude nejspíše i ve věci, která se týká tazatele. Omítnutí a zateplení stavby je totiž takovým stavebním záměrem, u něhož musí stavebník zpravidla požádat o vydání stavebního povolení. Může se stát, že některý stavební úřad bude v konkrétním případě akceptovat i takový výklad, že jde o záměr, který podléhá méně formálnímu režimu tzv. ohlášení (tomuto režimu podle § 104 odst. 1 písm. k) stavebního zákona podléhají stavební úpravy, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se její vzhled, a které nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí).

Avšak i v případě záměru, který se pouze ohlašuje, musí stavebník spolu s ohlášením stavebnímu úřadu předložit také souhlasy osob, které mají vlastnická práva nebo práva odpovídající věcnému břemenu k pozemkům, které mají společnou hranici s pozemkem, na kterém má být stavební záměr uskutečněn [viz § 105 odst. 1 písm. f) stavebního zákona]. Pokud stavebník takový souhlas nepředloží a zároveň je zřejmé, že k uskutečnění záměru bude využití sousedního pozemku nezbytné, nevydá stavební úřad souhlas s provedením ohlášeného záměru, ale zahájí stavební řízení. Dojde tak k „překlopení“ ohlašovacího režimu do režimu řízení o žádosti o vydání stavebního povolení.

Kdo je účastníkem řízení?

V tomto řízení je pak podle § 109 stavebního zákona (vedle dalších v zákoně uvedených osob) účastníkem jednak vlastník sousedního pozemku nebo stavby na něm, může-li být jeho vlastnické právo prováděním stavby přímo dotčeno, jednak ten, kdo má k sousednímu pozemku právo odpovídající věcnému břemenu, může-li být toto právo prováděním stavby přímo dotčeno. Také podle § 141 stavebního zákona platí, že účastenství v řízení o vydání předmětného rozhodnutí není omezeno pouze na vlastníka pozemku, který stavebník potřebuje pro uskutečnění svého stavebního záměru. Účastenství v daném řízení svědčí rovněž osobám, které mají jiná věcná práva k danému pozemku.

Ve všech popsaných eventualitách tedy zákon rozlišuje mezi postavením osob, které mají k dotčené nemovitosti vlastnické právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu, popřípadě jiné věcné právo (například zástavní nebo zadržovací právo), a osob, které mají k nemovitosti právo závazkové povahy (osoby, které mají pozemek či dům v nájmu). Prvně uvedené osoby mají postavení účastníků řízení, ostatní nikoliv.

Z formulace dotazu čtenáře není zcela zřejmé, jak je tomu v jeho případě, neboť neuvedl, na základě jakého právního titulu dům a pozemek své bývalé manželky užívá. Pokud se tak děje na základě nějakého věcného práva (například na základě zřízeného věcného břemena), pak s ním stavební úřad musí jednat jako s účastníkem řízení, které se v dané věci vede. Pokud tomu tak však není, pak je účastníkem řízení pouze vlastník pozemku, tj. bývalá manželka tazatele. Skutečnost, že má tazatel v domě nacházejícím se na tomto pozemku hlášen trvalý pobyt, je pro tyto účely nevýznamná.

V dané věci to sice může působit potíže plynoucí z toho, že mezi tazatelem a jeho bývalou manželkou panují napjaté vztahy. Obecně však platí pravidlo, podle nějž stavební úřad nejedná jako s účastníky řízení s nájemci sousedních pozemků (případně s osobami v obdobném postavení), ale s jejich majiteli, respektive s osobami, kterým k pozemkům svědčí jiné věcné právo. Je pak na majitelích pozemků, aby zájmy svých nájemníků v těchto řízeních hájili. Pokud tak nečiní, jde o soukromý problém mezi nimi a jejich nájemci, který si musí vyřešit mezi sebou. Zákon stavebnímu úřadu neumožňuje jiný postup.

Na druhou stranu platí, že stavební úřad ukládá povinnosti podle § 141 vlastníkovi nebo osobě s jiným věcným právem k pozemku, který je zapotřebí k provedení předmětného stavebního záměru. Tato osoba pak stavebnímu úřadu odpovídá za to, že uložené povinnosti budou vykonány a že jejich plnění nebude nikdo bránit. Takže je i v zájmu vlastníka pozemku vystupovat v příslušném řízení vedeném stavebním úřadem aktivně a dosáhnout toho, že rozhodnutí vydané stavebním úřadem bude akceptovatelné pro všechny dotčené osoby (včetně jejích nájemníků).

Pravidla hry 

Ať je v daném případě tazatel účastníkem vedeného řízení či nikoliv, zcela jistě to neznamená, že může soused vstupovat na jím užívaný pozemek libovolně a bez omezení. Pokud soused nedostane potřebný souhlas s užitím pozemku pro účely realizace svého stavebního záměru, musí se domáhat toho, aby povinnost strpět užití předmětného pozemku uložil vlastníkovi (nebo jiné osobě s věcným právem k pozemku) stavební úřad. Stavební úřad pak musí v rozhodnutí, kterým takovou povinnost uloží, přesně vymezit, jaké práce lze na pozemku provádět, v jakém rozsahu lze pozemek využít, vymezit časové rozmezí provádění prací atd. Pokud je to nezbytné, může stavebníkovi stanovit též další omezující podmínky, které zajistí, že prováděnými pracemi bude rušit užívání sousedních pozemků co nejméně. Stavební úřad nemůže vystavit stavebníkovi jakýsi bianco šek k tomu, aby si na sousedním pozemku dělal, co se mu zlíbí.

Někdy se stavba či rekonstrukce domu neobejdou bez využití či zásahu do sousedního pozemku. Jak tuto situaci upravují občanský zákoník a stavební zákon, naznačuje konkrétní příklad našeho čtenáře, který souvisí se zateplením domu na sousedním pozemku.

Povinnost jen ve veřejném zájmu

Nelze zapomínat také na to, že stavební úřad je oprávněn rozhodnout o uložení opatření na sousedním pozemku podle § 141 stavebního zákona pouze v případě, že je to ve veřejném zájmu. Zároveň je povinen v rozhodnutí odůvodnit, v čem spatřuje v konkrétním případě naplnění podmínky veřejného zájmu [viz § 132 odst. 2 písm. g) a odst. 5 stavebního zákona].

Stavební zákon dále výslovně stanoví, že ten, v jehož prospěch stavební úřad rozhodl o opatření na sousedním pozemku, musí dbát, aby co nejméně rušil užívání sousedních pozemků nebo staveb a aby prováděnými pracemi nevznikly škody, kterým je možno zabránit. Po skončení prací je povinen uvést sousední pozemek nebo stavbu do předchozího stavu. Nesplní-li tuto povinnost nebo nedojde k jiné dohodě, postupuje se podle obecných právních předpisů o náhradě škody.

Uložením povinnosti strpět užívání pozemku podle § 141 stavebního zákona tak není nijak dotčeno ani právo na přiměřenou náhradu za užití pozemku (plynoucí z § 1022 občanského zákoníku), ani právo na náhradu škody způsobené při tom stavebníkem (plynoucí z § 1021 občanského zákoníku v případě, že jde o škodu způsobenou vlastníkovi pozemku, anebo z obecných ustanovení občanského zákoníku o náhradě škody, pokud jde o škodu způsobenou jiným osobám). Jedná se však již o nároky soukromoprávní, o kterých není stavební úřad oprávněn jakkoliv rozhodovat. Je tedy na vlastníkovi pozemku, případně na dalších dotčených osobách, aby se dohodli na těchto náhradách se stavebníkem. Pokud se nedohodnou, mohou je po stavebníkovi vymáhat občanskoprávní žalobou.

Text: Tomáš Blažek, Foto: Thinkstock, Shutterstock.com

logo MessengerPoslat Messengerem