Hledání a budování střechy nad hlavou se během života pravděpodobně nevyhne žádnému z nás. Stavba domu od výběru pozemku přes vytyčení půdorysu až po nastěhování je velmi dlouhý proces připomínající křížovku, k jejíž tajence vedou postupně vyplňovaná políčka. Jak promyslet všechno tak, aby se ze snu nestala noční můra, ale příjemná záležitost?

Nespornou výhodou bydlení v rodinném domě je svoboda a soukromí na vlastním „kousku“ země, bezprostřední kontakt s přírodou, více prostoru pro koníčky a seberealizaci (kutilové, zahrádkáři). Roli zde možná hraje i snaha o naplnění nepsaného mužského pravidla „postav dům, zasaď strom“, neboť syna lze zplodit i pod stanem.

Stavební praxe však ukazuje, že žádný dům není po čase dostatečně prostorný, v každém schází nějaká ta místnost a ve všech naopak najdete nevyužitelná zákoutí. Zbytečně velké se budou po čase zdát všechny plochy, které je třeba luxovat, zametat, vytírat, leštit a udržovat. Obludně monstrózní se pak při mytí budou zdát všechna okna, zvlášť v „bílé“ zimě tak budou působit i nekryté terasy, balkony a dlážděné plochy kolem domu, a dům nikdy nebude stát v dostatečné vzdálenosti od sousedů…

Na dobré adrese...

Při prvotním rozhodnutí „stavět“ stojí u mnoha lidí na prvním místě lokalita. Kromě požadavku zdravého prostředí zde hrají roli doprava do zaměstnání a za dalšími aktivitami, dostupnost obchodů, lékařské péče a školy, bezpečí, vzdálenost příbuzných a přátel, možnost kulturního i sportovního vyžití. Pokud o takovém místě víte, vezměte do ruky mapu a kolem něj opište kružnici o poloměru tři čtvrtě až jeden kilometr. To je vzdálenost, kam snadno dojdete i pěšky nebo s kočárkem a kterou bez větších problémů zdolají starší lidé nebo malé děti. Pokud v kruhu navíc najdete prodejnu potravin, poštu, MHD, jesle či zdravotní středisko a pokud do kruhu nezasahuje dálnice, drůbežárna nebo hala výrobního závodu, jste tzv. na dobré adrese.

Mezi vytyčovacími kolíky?

Rodinný dům můžete vždy přizpůsobit svým požadavkům, pokud to bude v souladu s územním plánem, s regulativy dané obce a v intencích příslušného zákona či místních vyhlášek. Okolí pozemku, část obce, natož sousedy už podle vašich představ měnit nelze. K důležitým kritériím výběru stavební parcely patří velikost, tvar a svažitost pozemku, orientace ke světovým stranám a poloha vstupu na pozemek, geologické a hydrogeologické podmínky, zastíněnost okolní zelení, možnost připojení na inženýrské sítě a komunikace, stávající i možné budoucí znečištění prostředí, výhled stavební činnosti v sousedství. Determinující kritéria mohou tvořit i umístění stavby na pozemku, vzájemné odstupy staveb atd.

Co je cena bydlení?

Cena vlastní stavby patří k rozhodujícím kritériím výběru domu, ale nepředstavuje celkovou investici. Pořizovací náklady totiž sestávají z nákladů spojených s přípravou a vlastní realizací díla, s úpravou okolí a se zařízením domu. Velmi nákladnou (často nákladnější než sama stavba) záležitostí je právě cena pozemku. Zahrnuje totiž nejen ten „kus hroudy“, ale také průzkumové práce – zaměření a vytyčení pozemku, geologický, hydrogeologický a radonový průzkum.

Výraznou položku dále tvoří projektové práce, od studie – návrhu stavby přes dokumentaci pro stavební řízení, osazení domu na parcelu, prováděcí dokumentaci, výkaz výměr až po kontrolní rozpočet. Jsou zde i další faktory: cena materiálů (výběr materiálů výrazně ovlivňuje cenu stavby), cena práce (v jednotlivých regionech ČR se liší a také ji lze ovlivnit výběrovým řízením) aj.

Dokončením stavby financování samozřejmě nekončí – následují nezbytné provozní náklady. Představují částku, kterou budete muset za bydlení trvale a pravidelně vynakládat – měsíčně či ročně (za energie, vodné a stočné, odpad, pojištění, daň z nemovitosti, revize komína, topného systému a dalších technologií, pravidelnou údržbu apod.). Ve vašem plánování je musíte přičíst ke splátkám úvěrů, hypotéky atd. Pokud bude celá rodina pravidelně dojíždět do práce, do školy apod., stane se i doprava nezanedbatelnou položkou vašeho rozpočtu.

Dům krok za krokem

Složitost, délku a výslednou cenu realizace stavby kromě jiného ovlivňuje i zvolený způsob (svépomocí, dodavatelsky, individuální či katalogový projekt, konstrukční systém atd.). Už v první etapě plánování a příprav je nutné rozhodnout o velikosti domu a jeho energetické náročnosti (kromě jiného to ovlivňuje povolovací proces).

Následuje výběr projektanta, stavebního dozoru a zhotovení projektu (cena se pohybuje někde kolem 2,5 % z celkové ceny při projektu pro stavební povolení a asi 4 % při prováděcím projektu, většinou však celkem 10 %), výběr zhotovitele a zpracování rozpočtu podle etap výstavby (např. výkopové práce, základová deska, rozvody, hrubá stavba). V této fázi je třeba smluvně garantovat splátkový systém a jeho pravidla (účast finančního odborníka). Stavební řízení a související byrokracii je vhodnější přenechat projekční kanceláři, případně ho zahrnout do činností stavební firmy.

Rady praktiků…

Definovat podobu (a velikost) budoucího domu není jednoduché. V každém případě by ale rodinný dům vždy měl poskytovat vyšší standard a větší pohodlí než byt. I proto, nebo právě proto si ho přece pořizujete. Odborníků se proto ptáme, zda existuje něco jako stavební záměr a jak právě v této fázi postupovat?

Ing. arch. Tomáš Veselý, architektonická kancelář BREAK POINT, spol. s r. o.:

Ing. arch. Tomáš Veselý, architektonická kancelář BREAK POINT, spol. s r. o.„Stavební záměr je samozřejmě ta nejdůležitější věc, kterou je třeba řešit na úplném začátku. Pokud jsem si (v roli stavebníka) kladně odpověděl na otázku, zda chci stavět, měl bych se zamyslet nad tím, co od domu očekávám, a podle toho přibližně definovat nové bydlení. Tedy zda chci mít propojený obytný prostor s kuchyní, jestli budu doma i pracovat, co chci mít v garáži kromě aut (navrhoval jsem i garáž nejen s místem pro kola nebo motorku, ale také pro loď!). Z toho mi nakonec vyjde alespoň přibližná velikost domu (s nároky na výměru pozemku). A pokud je architekt u tohoto výběru od počátku, dokáže rychleji posoudit všechny okolnosti, zjistit všechny překážky a omezení atd.“

Ing. Karel Peterka, projektový ateliér THERMO PLUS:

Ing. Karel Peterka, projektový ateliér THERMO PLUS„Klient by měl v rámci specifikace ‚stavebního záměru‘ umět při úvodní konzultaci odpovědět projektantovi, ale i sám sobě na otázky: jaký typ domu preferuje – přízemní (bungalov), patrový (s podkrovím), nebo ještě není rozhodnutý. Zda uvažuje o stavbě tradiční technologií, tj. o zděném domě, nebo o dřevostavbě, kolik osob bude maximálně dům užívat a jakou má představu o velikosti objektu a jeho orientaci vůči světovým stranám, o doplňkových stavbách (např. garáži), o provozních technologiích – třeba větrání s rekuperací atd.

Zákazník by měl mít zároveň podrobný přehled o reálných finančních možnostech a měl by si ujasnit způsob výstavby. Tedy zda hodlá stavět dodavatelsky na klíč nebo s úplnou či částečnou svépomocí. Neuškodí, prostuduje-li si nabídky kanceláří, specializujících se na projekty individuálních i typových rodinných domů.“

Ing. Daniel Kozel, projekční a realizační firma DK1:

Ing. Daniel Kozel, projekční a realizační firma DK1„Než ‚vezmu tužku do ruky‘, za prioritní považuji téměř důvěrné seznámení se stavebníkem a jeho blízkými. Zajímám se o jejich životní styl, vztah k fyzickým, ale i duševním hodnotám, vztah mezi partnery, co pro ně znamenají rodina, děti… Řečeno s jistou nadsázkou, zjišťuji, jak spolu lidé nejraději spí a ‚spí‘. Důležité je ale udržet si odstup a nadhled. Pro pochopení toho, ‚jak to vlastně myslí‘ s tím bydlením, je vhodné společně s klientem navštívit nějaké hotové domy, které se koncepcí blíží jeho požadavkům. Na základě bezprostředních reakcí lze totiž vysledovat, zda jejich teoretická představa odpovídá reálné stavbě…“

… a doporučení odborníků

Všichni tři uvedení stavební odborníci mají zkušenosti nejen z projektování, ale stojí (zde doslova) za nimi i mnoho úspěšných praktických realizací. Chceme tedy od nich slyšet, jaké mají zkušenosti s individuálními projekty a s poněkud snazší volbou z nabídky tzv. katalogových nebo typových domů a jak je to s nejrůznějšími kompromisy, kdy si klient sice vybere typový dům, ale pak požaduje bezpočet individuálních změn.

Tomáš Veselý: „Přiznám se, katalogové domy nemám moc rád a nedoporučuji je z mnoha důvodů. Tím prvním je, že jsme všichni individuality. Každý žijeme trochu jiným způsobem – a u takové investice, jakým je nové bydlení, platí, že nám prostě musí ‚sedět‘. A v momentě, kdy začnu upravovat typový dům, je často lepší vzít ‚čistý výkres‘... (Je to jako s oblekem zakoupeným v konfekci a šitým na míru.)

Dům, myšleno stavba, by zároveň měl sedět a reagovat na zcela konkrétní pozemek a konfiguraci terénu, světové strany, okolí. Což katalogový dům rozhodně nebude. Nicméně – hledání inspirace, ať již v katalozích, na stránkách časopisů nebo na internetu – je podle mne zcela v pořádku. Mohu v něm narazit právě na dům, který se mi líbí. A pak oslovit autora.“

Vizualizace alternativy moderního rodinného domu od týmu BREAK POINT. Jak přiznává architekt Tomáš Veselý, katalogové projekty „nemusí“, neboť každý klient je individualita.

Karel Peterka: „Ačkoliv nabízíme desítky typových projektů, téměř ve všech případech dochází k menším či větším úpravám podle přání klienta. Je to pochopitelné, každý člověk je originál a k dosažení svých cílů, k nimž vlastní bydlení bezpochyby patří, přistupuje po svém. Významnou roli ve výběru domu sehrává internet, časopisy, zabývající se tematikou bydlení, a bezesporu i doporučení od našich spokojených zákazníků.

Návrh individuálního či výběr typového rodinného domu by měl být vždy výsledkem dialogu stavebníka s projektantem. Potenciálním klientům proto doporučuji hledat prvotní informace na internetu nebo v našem tištěném katalogu typových rodinných domů a následně si sjednat osobní schůzku v našem ateliéru, kde doladíme všechny důležité ‚detaily‘.“

Rodinný nepodsklepený dům DIANA moderního tvaru větší velikostní kategorie (7+1) se sedlovou střechou o sklonu 25° vhodný do městské zástavby (THERMO PLUS)

Daniel Kozel: „I my jsme nabízeli projekty typových domů. Na jedné straně dobrý kšeft, ale realita většinou dopadla jinak. Řešení úprav (samozřejmě i ceny) – nic příjemného. Takže teď už sto procent zakázek tvoří výhradně individuální projekty. Jde sice o obdobné technologie, řešení, detaily, ale ladíme je vždy přesně na míru zákazníkovi. Vyprojektovali jsme asi sedm stovek rodinných domů a každý je jiný.

Kdysi a kdesi, možná i ve vašem časopisu, jsem použil následující srovnání: stavíme škodovky, nejvíce octávie s velmi slušnou výbavou, ale i volkswageny, sem tam nějakou tu audinu, výjimečně nadstandardního poršáka. Pod jedním logem, takže mají mnoho společného. A přesto nenajdete dva stejné.“

Jedna z realizací ndividuálního projektu od firmy DK1. Ta se specializuje především na výstavbu rodinných domů na severní Moravě a nejen v kraji je známá vysokou kvalitou díla.

Způsoby výstavby

Dodavatelsky: Výhodou je, že jste pouze kontrolorem nad stavbou, ale nedřete se, koordinace stavebních prací a zodpovědnost za celou stavbu je na dodavateli. Nejste vystaveni stresu a starostem se zajištěním materiálu, techniky a pracovní síly, nemusíte se učit novým věcem, pokud si nejste jisti svou odborností, objednáte si technický dozor, na stavbu máte záruku danou zákonem, většinou kratší termín výstavby. K nevýhodám patří (někdy zdánlivě) vyšší náklady, je třeba zodpovědně vybrat kvalitního dodavatele, pravidelně kontrolovat kvalitu práce, ceny a termíny dodávek. Lze říci, že pokud máte dostatek prostředků, je stavba dodavatelským způsobem (zejména tzv. na klíč) komfortnější a výhodnější. Doporučuje se však zřídit dvě funkce – autorský dozor a technický dozor stavby. Obě funkce se dají spojit v osobě projektanta.

Svépomocí: Výhody a nevýhody takto realizované stavby jsou jen obráceným pořadím stavby realizované dodavatelsky. Názor o nižších stavebních nákladech se nemusí zakládat na pravdě, neboť tento způsob výstavby vyžaduje od stavebníka enormní množství vlastního času a úsilí, při výstavbě může dojít k nejrůznějším časovým prodlevám, ke konfliktům mezi subdodavateli (chyby a prodlevy na sebe svádějí navzájem) atd. Stavíte často bez záruk, a pokud se něco na stavbě nepovede, neuplatníte žádnou reklamaci a vše si musíte opravit sami. Větší část prací, především těch odborných, stejně musíte zadat subdodavateli nebo tzv. levným řemeslníkům. Kvůli příslušným atestům a revizním zprávám se musíte obrátit na akreditovanou firmu, ovšem ta ručí (je ochotna vydat atest) jedině na práce, které sama prováděla. Z praxe je ověřeno, že svépomocí prakticky nelze levně postavit dům, založený na využití moderních materiálů a technologií, dobré logistice a hlavně s garantovaným termínem dokončení stavby.

Text: Petr Saulich, Foto: Archiv redakce

logo MessengerPoslat Messengerem