Smluvní vztah s dodavatelem - zhotovitelem stavby se stejně jako v případě smlouvy o dílo s architektem bude řídit příslušnými ustanoveními občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Kromě obecné úpravy občanský zákoník věnuje smlouvě o dílo, jejímž předmětem je stavba, zvláštní oddíl (§ 2623 a násl). V tomto článku se zaměříme zejména na potenciální rizika a základní rady, které mohou stávajícím i budoucím stavebníkům přijít vhod. 

Článek o smlouvě o dílo s architektem najdete zde.

Úvodní doporučení osobně považuji za základ: vyvarujte se slepého stahování vzorových smluv volně dostupných na internetu. Takové smlouvy sice mohou, ale stejně tak – možná častěji – nemusí být kvalitně zpracované. Kromě toho vzorové smlouvy nemohou postihnout individuálnost každého jednotlivého smluvního vztahu. Z toho tedy mj. vyplývá následující:

• Neřiďte se slepě prvním odkazem na vzor smlouvy o dílo servírovaný internetovým vyhledávačem v první linii, a pokud si takový vzor přesto zvolíte, zamyslete se, zda je obsahově vhodný pro dílo, které hodláte objednat. Dbejte zkrátka na to, aby smlouva měla svou logiku.

• Nejste-li si jistí, zda jsou vaše práva smlouvou dostatečně chráněna, poraďte se. Nemám zásadní výhrady proti internetovým diskusím a poradnám, lze tam nalézt velmi dobré a praktické rady vyplývající ze skutečných životních situací, někdy se ale rada může tvářit sebefundovaněji a vyklube se z ní holý nesmysl. Je třeba hodnotit rady ostatních účastníků diskuse i kriticky.

Přesná specifikace předmětu smlouvy o dílo by měla být základním kamenem, od kterého se bude všechno další odvíjet.

Předmět smlouvy

Přesná specifikace předmětu smlouvy o dílo by měla být základním kamenem, od kterého se bude všechno další odvíjet. Nepřesnosti a málo podrobné vymezení předmětu díla (stavby) může nejen v jejím průběhu, ale především při jejím předávání znamenat pro obě strany nepříjemné vyjednávání, ze kterého nemusíte odejít spokojeni. Mějte na paměti staré dobré pořekadlo: „Co je psáno, je dáno“. Já bych jej na tomto místě dokonce lehce modifikovala na „Co je jasně psáno, musí být pak dáno“.

Pamatujte, že rozsah prací dodávaných zhotovitelem stavby musí odpovídat rozsahu projektové dokumentace, zajistěte si tedy její kvalitní zpracování.

Cena 

Nikdy nepodceňte určení ceny díla. Cena díla, stejně jako jeho charakteristika, by měla vycházet z projektové dokumentace. Na jejím základě by zhotovitel měl cenu určit. Doporučuji v rámci výběrového řízení spolupracovat s projektantem/architektem a dále považuji za užitečné nechat si předložit více konkurenčních nabídek, porovnávat a sledovat reference té které stavební firmy.

Do smlouvy zakomponujte splatnost ceny díla. Není nutné hradit cenu za dílo v jednom celku, ani tento mechanismus nedoporučuji. Naopak, doporučuji hrazení celkové ceny díla rozložit s ohledem na jednotlivé fáze plnění díla (harmonogram), tzn. vždy po řádném skončení ve smlouvě stanovené etapy výstavby nebo v jinak předem stanovených intervalech. Čím nižší dílčí splátky, tím lépe pro vás.

Úhrada dílčí splátky by měla následovat po provedení kontroly v rámci kontrolního dne, které se pokud možno účastněte spolu s osobou vykonávající na stavbě dozor, a kontrolu završte zápisem do stavebního deníku (ve smlouvě určete, kdo bude oprávněn zápisy do deníku činit). Platbu proveďte tehdy, bude-li vše v pořádku, tzn. zda dílčí plnění bude zejména kvalitativně a časově vyhovující a korespondující se smlouvou.

Nepřesnosti a málo podrobné vymezení předmětu díla (stavby) může nejen v jejím průběhu, ale především při jejím předávání znamenat pro obě strany nepříjemné vyjednávání, ze kterého nemusíte odejít spokojeni.

Vřele doporučuji zahrnout do smlouvy ujednání o zádržném. Mechanismus zádržného funguje jako jakési „rukojmí investora“ v podobě peněz. Zjistíte-li v den předání díla v lepším případě drobné vady či nedodělky (a ty se v drtivé většině případů najdou), oprávněně odmítněte zhotoviteli uhradit určitou část z celkové ceny díla, dokud tyto nesrovnalosti nebudou odstraněny. Výše zádržného stanovte v procentech, může to být například 5% z celkové ceny díla. Tato část bude uhrazena po odstranění zjištěných nedostatků.

Máte-li kvalitně zpracovanou projektovou dokumentaci a pokud jste si služby architekta sjednali i pro fázi zhotovení stavby, máte pozici výrazně výhodnější, pravděpodobně se snáz vyhnete nejasnostem a sporným bodům realizace stavby. Z projektové dokumentace bude vycházet smlouva se zhotovitelem stavby a případně dalšími dodavateli. Vždy požadujte provedení stavby a použití materiálů v takové kvalitě, jakou jste si určili. Vy jste ten, kdo platí...

Celý článek najdete na našem partnerském webu Stavbadomu.net.

Text: Anna Dolejská, Foto: Thinkstock

logo MessengerPoslat Messengerem