Dlouhá a složitá je cesta za splněním projekčního snu. Neméně složitý je i poslední úkol - převzetí stavby. Kvalita díla totiž bude mít vliv na provoz domu i na jeho životnost.

I při dobré spolupráci s dodavatelem je vhodné znovu a detailně prostudovat projektovou dokumentaci a zrekapitulovat záznamy ve stavebním deníku. Po­kud jsou zápisy podrobnou chronologií stavby, zopakujete si kdy, kde a co se v té které její fázi stalo, kdo za co odpovídal a zda došlo ke splnění zakázky, termínu i kvality díla.

Více článků z rubriky STAVBA na www.dumabyt.cz.

Projektovou dokumentací to začíná, konfrontací plánu a skutečnosti by to mělo končit.Sledujte záznamy o zemních a výkopových pracích pro založení objektu a pro ležaté rozvody kanalizace, o založení stavby a základových konstrukcích, o izolaci proti zemní vlhkosti (spodní vodě), o montáži svislých nosných konstrukcí, o zastropení a konstrukci krovu. Samostatné zápisy by měly pojednávat o zastřešení a montáži konstrukcí stavebních otvorů (rámy oken a dveří), o klempířských pracích a montáži elektrorozvodů, rozvodů vody, kanalizace, topení, plynu a o připojení na sítě. Důležité položky tvoří také úpravy povrchů (izolace, omítky) a finální úprava povrchů - štuky, položení podlah, le­pení obkladů, nátěry a výmalba... Tohle se v té či oné míře a v různé kvalitě odehrálo, případně mělo odehrát, nebo neodehrálo i na staveništi vašeho domu.

Můj dům doporučuje

„Nejvhodnější je samozřejmě sledovat stavbu průběžně," upozorňuje ing. arch. Tomáš Veselý z architektonického ateliéru Break Point, spol. s r. o. „Při praktické přejímce pak rozhodně vyžadujte certifikáty použitých materiálů, vizuálně zkontrolujte povrchy, hledejte praskliny a nebojte se přeměřit i podlahovou plochu. Požadujte doklady od předepsaných zkoušek, revizní zprávy a záruční listy, nechte si doložit výsledky akustických měření a soustřeďte se na provedení detailů. Všechny připomínky zapište do předávacího protokolu, protože ústní sliby - hned zítra vám to opravíme a podobně - se u nás často nedodržují."

Stavbu je dobré pečlivě projít

Přejímkové řízení má jediný společný cíl - specifikaci všech vad a nedodělků s přesným stanovením termínů a způsobu jejich odstranění. Děje se tak za přítomnosti stavebníka, zástupců dodavatelské firmy, sta­vebního dozoru, architekta nebo projektanta a dalších zainteresovaných. Stavbu je dobré pečlivě projít a porovnat, zda dílo skutečně odpovídá projektové dokumentaci a zda je provedeno v odpovídající kva­litě a v souladu se všemi připomínkami a poznámkami ve stavebním deníku. Vý­hodou je fotodokumentace, při přejímce je někdy dobré pořídit si i videozáznam.

! Prohlédněte si on-line NEJVĚTŠÍ KATALOG RODINNÝCH DOMŮ !

Postupujte po podlažích nebo stavebních celcích v interiéru i v exteriéru. Osvědčila se metoda přejímek „nanečisto", které se odehrávají po skončení jednotlivých etap stavby nebo několik týdnů či dnů před skutečnou přejímkou. Jde o oboustranný projev dobré vůle k vzájemné dohodě, zároveň tím naznačujete, že to s vámi dodavatel nebude mít nijak snadné, ale přesto mu poskytujete dostatečný prostor pro uvedení věcí do pořádku.

Výstupem by vždy měl být písemný záznam s konkrétními opatřeními, termíny a finančním vypořádáním, tedy i s dohodnutými sankcemi. Platí, že poslední splátka (vyrovnání) by rozhodně měla ležet na vašem kontě až do doby, než stavbu definitivně a bez závad převezmete.

Přejímka není kolaudace

Vizitkou kvality práce dodavatelské firmy a subdodavatelů je právě množství nedodělků. Nový stavební zákon sice upouští od kolaudace formou správního řízení, tak­že do domu se v podstatě lze nastěhovat a užívat ho jen na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo kolaudačního souhlasu, ale jaképak užívání, teče-li do střechy nebo nehřejí-li radiátory?

Přejímka hotového díla je proces, který v lepším případě zabere jediný den. Od­stranění zjištěných závad však může tr­vat dlouhé týdny i měsíce. Mějte na pa­měti, že přejímkové řízení se považuje za obchodněprávní vztah mezi objednatelem (stavebníkem) a zhotovitelem (do­da­vatelskou formou) a na kolaudaci je zcela nezávislé.

Co jsou vady a nedodělky stavby

Neexistuje stavba bez vad a nedodělků. Obecně však lze říci, že existují vady, nebránící v užívání stavby, a pak vady, které mají nebo následně mohou mít vliv na užívání předmětu dodávky. První kategorie se týká spíše estetického hlediska, druhá zahrnuje vady jakostní, množstevní a skryté. Občanský zákoník (§ 633) stanoví, že „zhotovitel je povinen dílo provést podle smlouvy, řádně a v dohodnuté době". Pokud není ve smlouvě přímo zakotvena jednoznačná specifikace kvality díla s přesně vymezenými vlastnostmi, reklamace může velmi snadno sklouznout v tzv. nedorozumění mezi smluvními stranami.

A jelikož nedorozumění ne-lze vydávat za vadu, odvolání je dost složité. Zjevné a prokazatelné vady je stavebník povinen reklamovat bezodkladně, ihned poté, co je zjistil. Skryté vady se pak rovněž neodkladně reklamují kdykoli po­té, co je stavebník zjistí. Reklamaci je nutné podpořit vyjádřením, v čem stavebník vidí příčinu vzniku závady, kde podle něj došlo k porušení smlouvy o dílo a jaké jsou důsledky této závady.

Můj dům doporučuje

Projeví-li se nedostatky a vady v záruční době (§ 646 Občanského zákoníku - „u zhotovení stavby je záruční doba tři roky. Prováděcí předpis může stanovit, že u některých částí staveb může být záruční doba kratší, nejméně však osmnáct měsíců"), jde o vadu skrytou a máte pochopitelně právo na její následné bezplatné odstranění. Smluvně si lze záruku na dílo dokonce prodloužit a zde se ve stavební praxe nejčastěji uvádí až pětiletá záruka.

Jinak samozřejmě platí preambule § 648 výše uvedeného zákona - „jde-li o vadu, kterou lze odstranit, je objednatel oprávněn požadovat bezplatné odstranění vady. Zhotovitel je povinen odstranit vadu bez zbytečného odkladu".

Stavebník je zákazník

Přísloví „s chutí do toho a půl je hotovo“ ve stavebnictví neplatí.Pokud se smluvní strany nedohodnou a nakonec mezi nimi přece jen dojde k soudní při, oba účastníci sporu by se měly domluvit na jediné osobě nezávislého soudního znalce, který vypracuje zna­lecký posudek. Mějte na paměti, že způsob odstranění vyplývá z charakteru vady a závisí na volbě stavebníka. Je to on, kdo volí, jaký nárok bude uplatňovat, tedy zda se přikloní k provedení náhradního díla, k odstranění nedodělků nebo k odstranění právních vad apod.

Mimo to má stavebník samozřejmě právo požadovat náhradu vzniklé škody. Ta může být důsledkem prodlouženého termínu čerpání hypotéčního úvěru, zajištění náhradního ubytování a nákladů na dojíždění atd. Kromě toho ještě existuje varianta zaplacení pokuty nebo slevy z ceny díla, pokud jsou ovšem tyto možnosti zakotveny ve smlouvě o dílo.

text: Petr Saulich, foto: archiv