Z dotazů, které nám posíláte do redakce, je více než jasné, že vítáte možnost zeptat se na problémy, které vás trápí ať už v souvislosti se stavbou vašeho domu, nebo se stavebními aktivitami ve vašem sousedství. A protože odpovědi na konkrétní dotazy jsou leckdy názornější a srozumitelnější než obecný výklad zákona, věříme, že jejich zveřejnění bude přínosem i pro ostatní čtenáře, kteří se mohou dostat do podobné situace.

OTÁZKA ČTENÁŘE

Na zahradě si chceme postavit přístřešek (pouze trámy a střecha) pro auto a dříví o zastavěné ploše cca 21 m2 a výšce 3 m, a to na hranici pozemku u sousedova plotu. Chtěla bych poradit, zda:

1. Je nutné na tuto stavbu podat ohlášení u stavebního úřadu?

2. Musíme o této stavbě informovat jen souseda, kterého se to přímo týká, nebo musíme informovat všechny sousedy (zezadu a z druhé strany)?

3. Pokud ano, potřebujeme od něho, popř. od všech souhlas?

4. Můžeme stavět na hranici našeho pozemku se sousedem, nebo musíme dodržet nějakou stanovenou vzdálenost?

Podle § 103 stavebního zákona není ohlášení na takovou stavbu potřeba, ale v různých diskuzích na internetu jsem se dočetla, že ohlášení je nutné i pro stavbu zahradního altánku.

Jak to tedy je?

Vaše dotazy svědčí o chaosu, který nový stavební zákon (zákon č. 186/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu; dále jen „SZ") vyvolal v hlavách běžných občanů. Vlivem nesprávné interpretace ve sdělovacích prostředcích totiž mají mnozí zkreslené představy o možnostech realizace staveb, respektive mají dojem, že mnohé z nich je možné provést bez jakéhokoliv přivolení orgánu veřejné správy. Tak tomu ovšem není, jak bude vysvětleno dále.

Máte však pravdu v tom, že podle § 103 odst. 1 písm. a) bodu 1. SZ nevyžadují stavební povolení ani ohlášení  stavebnímu úřadu stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, nepodsklepené, jestliže neobsahují pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění, neslouží k ustájení zvířat a nejde o sklady hořlavých kapalin a hořlavých plynů. Do těchto kritérií se vejde i vámi uváděná stavba, a proto podle SZ nevyžaduje ohlášení stavebnímu úřadu. Na první pohled by se tak mohlo zdát, že k její realizaci můžete směle bez dalšího přikročit. Jde ovšem o klamné zdání. Jak jsem již na stránkách tohoto časopisu opakovaně uváděl, je třeba rozlišovat mezi oprávněním k provádění stavby a mezi jejím umístěním, tedy veřejnoprávní regulací staveb z hlediska územního plánování.

Na základě územního rozhodnutí...

Zatímco v rovině povolování staveb došlo k úlevě a zjednodušení pro stavebníky (byly vymezeny stavby realizovatelné bez stavebního povolení či ohlášení, byl rozšířen výčet staveb, které je možno provádět jen na základě ohlášení), tak v rovině územního plánování nadále platí, že umísťovat stavby nebo zařízení lze jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak. Bez opatření těchto dokumentů proto nemůžete k výstavbě vámi zamýšlené stavby přikročit, nechcete-li se dopustit přestupku (viz
§ 178 odst. 1 SZ).

Uvedený závěr vychází z ustanovení § 79 odst. 3 SZ, podle něhož rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas nevyžadují v něm uvedené stavby či zařízení. Pro představu o nich lze např. jmenovat bleskosvody a zařízení, které tvoří jejich součást, opěrné zdi do výšky 1 m, které nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi a s veřejným prostranstvím, přenosné stavby, zařízení a konstrukce, jejichž doba umístění na pozemku nepřesáhne
30 dnů v roce, sjezdy z pozemních komunikací na sousední nemovitosti atd.

Vámi zamýšlená stavba však mezi nimi vyjmenována není, a proto potřebujete mít před jejím provedením rozhodnutí o umístění stavby či územní souhlas. Právě v těchto dokumentech bude váš záměr schválen (a nebo také ne), budou stanoveny podmínky pro jeho realizaci, rozhodnuto o námitkách účastníků řízení, jakož i o dalších otázkách (např. o okruhu účastníků řízení), na které se ptáte. Těm byly mimochodem  věnovány články v této rubrice v několika posledních číslech tohoto časopisu.

Samostatné garáže

Umísťovat novou stavbu na pozemkových hranicích však nepokládám za žádoucí již jen z toho důvodu, že to obvykle naruší sousedské vztahy. Kromě toho to většinou ani není možné. Například podle § 25 odst. 4 vyhl. č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, nesmí být vzdálenost stavby tohoto typu od společných hranic pozemků rodinných domů menší než 2 m. Týká se to např. samostatné garáže, stavby uvedené v § 103 odst.  1 písm. a) bodě 1 SZ (tedy stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, nepodsklepené, jestliže neobsahuje pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění, neslouží k ustájení zvířat a nejde o sklady hořlavých kapalin a hořlavých plynů) a stavby pro podnikatelskou činnost odpovídající svými parametry § 104 odst. 2 písm. d) SZ.

Z uvedeného ustanovení je za stanovených podmínek sice možná výjimka, nicméně toto ustanovení již samo o sobě dává jistý signál pro umísťování těchto staveb. Podle § 25 odst. 1 citované vyhlášky musí odstupy staveb umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti. V této souvislosti stojí za zmínku rovněž ustanovení § 17 odst. 5 vyhl.  č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, v platném znění, podle něhož požárně nebezpečný prostor, což je prostor kolem hořící stavby, ve kterém je nebezpečí přenesení požáru sáláním tepla nebo padajícími částmi, nesmí přesahovat hranici stavebního pozemku.

! Prohlédněte si on-line NEJVĚTŠÍ KATALOG RODINNÝCH DOMŮ !

Povolovací proces

Podle § 23 odst. 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb. zase nesmí být umístěním stavby na hranici pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti znemožněna zástavba sousedního pozemku. O povolení stavby pak rozhoduje stavební úřad, nikoliv soused. Jeho souhlas se stavbou proto nepotřebujete, získáte-li ho však, bude to ku prospěchu věci, neboť povolovací proces se tím značně urychlí.

Kromě toho lze stavbu obecně nevyžadující stavební povolení ani ohlášení podle § 103 SZ povolit i formou ohlášení, tedy bez toho, že by stavebník takové stavby musel opatřovat rozhodnutí o jejím umístění či územní souhlas s ní (v tom je právě ono zjednodušení a úleva), a to postupem podle § 104 a následujících SZ. Tedy cestou ohlášení dané stavby  stavebnímu úřadu. Jistě se v této chvíli ptáte, proč najednou ohlášení, když podle výše uvedeného předmětná stavba ohlášení nepodléhá.

Umožňuje to však novelizované ustanovení § 4 SZ, podle jehož prvního odstavce orgány územního plánování a stavební úřady přednostně využívají zjednodušující postupy a postupují tak, aby dotčené osoby byly co nejméně zatěžovány, přičemž pokud je spolu se stavbou hlavní předmětem žádosti nebo ohlášení soubor staveb, stavební úřad všechny související stavby projedná v režimu hlavní stavby.

Bydlení formou ohlášení

Je-li tedy např. povolována jako hlavní stavba pro bydlení formou ohlášení podle § 104 a násl. SZ (při splnění předpokladů stanovených v § 104 odst. 1 SZ), bude tím samým způsobem povolena i jí doprovázející stavba spadající pod režim § 103 SZ. Výkladový problém může nastat v případě, kdy taková stavba není povolována současně se stavbou hlavní, ale až po ní. Otázka zní, zda i v tomto případě se postupuje v povolovacím režimu v režimu stavby hlavní.

Mám zato, že ano. Jinou interpretaci bych považoval za exces, neboť při výkladu a aplikaci právních předpisů nelze pomíjet jejich účel a smysl. A ten není možné hledat jen ve slovech a větách toho kterého předpisu, neboť jazykový výklad představuje pouze prvotní přiblížení se k aplikované právní normě. Zmíněné ustanovení § 4 odst. 1 SZ je pro mnou uvedený výklad dostatečným vodítkem.

Více článků z rubriky STAVBA najdete na www.dumabyt.cz.

Připojení ke kanalizaci

Před dvěma lety jsme dostavěli dům v obci bez kanalizace a v té době se o ní vůbec neuvažovalo. Teď nám obec oznámila, že připravuje projekt kanalizace.

Máme biologickou čističku s jímkou na přečištěnou vodu na zalévání a dál výtok do vodoteče, přičemž tento stav nám velmi vyhovuje. Ptáme se, zda máme podle zákonů povinnost připojit se ke kanalizaci, a pokud ano, zda nám budou obcí uhrazeny náklady např. za již nepotřebnou čističku, překopaný vjezd do garáže, zničené rostliny v trase výkopu apod.

Odpovědi na tyto otázky najdete v zákoně č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích), ve znění pozdějších předpisů. Podle jeho ustanovení § 3 odst. 8 může obecní úřad v přenesené působnosti rozhodnutím uložit vlastníkům stavebního pozemku nebo staveb, na kterých vznikají nebo mohou vznikat odpadní vody, povinnost připojit se na kanalizaci v případech, kdy je to technicky možné. Z textu tohoto ustanovení je zřejmé, že tak může učinit obecní úřad bez ohledu na to, zda vlastník takové nemovitosti má zajištěno odkanalizování či nikoliv, a že přitom záleží na jeho úvaze. Ta by ovšem musela být náležitě odůvodněná, rozhodně nemůže jít o nějakou libovůli. Doporučuji vám proto vstoupit do jednání s obcí v této věci co nejdříve.

Náhrady za funkční čističku

Pokud likvidujete odpadní vody nezávadným způsobem a není ke změně stavu nějaký závažný důvod z hlediska ochrany čistoty vod či zdraví obyvatel, nedovedu si představit, že by vám takovou povinnost bylo možno uložit. S nuceným připojením na kanalizaci jsem se dosud nesetkal, pokud by se tak ale stalo za situace nezávadného likvidování odpadních vod, domnívám se, že by takové opatření měl zaplatit ten, kdo je nařídil, včetně náhrady za dosud funkční čističku. V případě nedohody byste se však museli těchto práv domáhat soudní cestou.

Bude-li chtít obec realizovat kanalizaci po vašem pozemku, bude muset k němu nejdříve získat potřebné právo (vlastnické nebo jiné). Nedojde-li mezi vámi v tomto směru k dohodě, je třeba poznamenat, že podle § 170 odst. 1 písm. a) SZ lze práva k pozemkům a stavbám pro uskutečnění technické infrastruktury (viz § 2 odst. 1 písm. k/ bod 2. SZ), včetně plochy nezbytné k zajištění její výstavby a řádného užívání, odejmout nebo omezit, jsou-li vymezeny ve vydané územně plánovací dokumentaci.

Pokud jde o práva a povinnosti stavebníka, vlastníka a provozovatele při výstavbě, údržbě a provozování kanalizace, jsou stanoveny v § 7 citovaného zákona. Podle jeho prvého a druhého odstavce jsou jak vlastník kanalizace za účelem jejího udržování v dobrém stavebním stavu, tak provozovatel za účelem plnění povinností spojených s provozováním kanalizace oprávněni vstupovat na cizí pozemky nebo stavby, na nichž nebo pod nimiž se kanalizace nachází, a umísťovat na cizí pozemek nebo stavbu tabulky vyznačující polohu kanalizace.

Zajímavé články o BYDLENÍ najdete na www.modernibyt.cz.

Stavbu uvést do předchozího stavu

Vznikne-li spor o rozsah těchto oprávnění, rozhoduje o něm příslušný vodoprávní úřad. Tato oprávnění musí být především vykonávána tak, aby bylo co nejméně zasahováno do práv vlastníků pozemků a staveb. Za tímto účelem je oprávněná osoba zejména povinna svůj vstup na cizí pozemek nebo stavbu jejímu vlastníku předem oznámit a po skončení prací pozemek nebo stavbu uvést do předchozího stavu, pokud se s vlastníkem nedohodne jinak.

Vznikne-li vlastníkům pozemků a staveb výkonem práv stavebníka nebo vlastníka kanalizace majetková újma, nebo je-li tato osoba omezena v obvyklém užívání pozemku nebo stavby, má tato osoba právo na náhradu. Nedojde-li k dohodě o výši a způsobu náhrady, poskytne stavebník nebo vlastník kanalizace vlastníkům pozemků a staveb jednorázovou náhradu podle zákona č. 151/1997 Sb.,o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) bez zbytečného odkladu, nejpozději do 6 měsíců ode dne vzniku práva na náhradu. Tím není dotčeno právo domáhat se náhrady u soudu.

text: JUDr. Pavel Kumprecht, ilustrace: Pavel Dufek